Kê biên nhà đất thi hành án 2026: từ ngày bị kê biên đến khi bán đấu giá và giao nhà

Người viết: Luật sư Phạm Văn Duẩn. Các mốc thời hạn dưới đây được lấy từ toàn văn Luật số 106/2025/QH15, có hiệu lực từ 01/7/2026. Bài chỉ nhằm giải thích quy định, mỗi hồ sơ thi hành án còn có chi tiết riêng cần xem xét.

Nhà đất của bạn đang bị cơ quan thi hành án kê biên, hoặc bạn là người đang chờ nhận tiền từ việc bán tài sản? Luật sư thi hành án tại thành phố Đồng Nai của Công ty Luật Chính Danh có thể đọc giúp quyết định, đối chiếu từng mốc thời hạn và soạn văn bản gửi Chấp hành viên. Liên hệ hotline/Zalo 0907 399 266.

Kê biên nhà đất thi hành án diễn ra theo những chặng nào?

Kê biên nhà đất thi hành án đi qua các chặng: thông báo và lập biên bản kê biên, thẩm định giá, bán đấu giá, giao tài sản, đăng ký sang tên và cưỡng chế giao nhà nếu cần. Luật 106/2025/QH15 quy định thời hạn riêng cho từng chặng, ví dụ thông báo trước ít nhất 03 ngày làm việc và tổ chức đấu giá bất động sản trong 45 ngày. Tóm lại, kê biên nhà đất thi hành án cần được theo dõi từng bước.

Nhận được thông báo kê biên, câu hỏi đầu tiên của hầu hết mọi người là: bao lâu nữa nhà đất bị bán? Với kê biên nhà đất thi hành án, luật không đưa ra một con số tổng. Thay vào đó, pháp luật chia quá trình thành nhiều chặng, mỗi chặng có thời hạn, người thực hiện và quyền của các bên khác nhau.

Bài viết này đi theo đúng thứ tự thời gian của một vụ kê biên nhà đất thi hành án. Mỗi chặng đều nêu căn cứ Điều, Khoản của Luật Thi hành án dân sự số 106/2025/QH15 để bạn đối chiếu. Cách đọc theo mốc thời gian giúp người bị kê biên biết lúc nào còn có thể hành động, và giúp người được thi hành án biết mình cần theo dõi điều gì. Nắm mốc này giúp bạn chủ động hơn trong kê biên nhà đất thi hành án.

Về khung chung của việc cưỡng chế, kê biên mọi loại tài sản, bạn có thể xem bài cưỡng chế kê biên tài sản thi hành án. Bài này đi sâu riêng vào nhà đất và quãng đường từ kê biên đến bán đấu giá, giao nhà.

Đồng hồ thời hạn: các chặng của kê biên nhà đất thi hành án

Bảng dưới đây gom các mốc thời hạn của kê biên nhà đất thi hành án đã được đối chiếu với toàn văn luật. Các thời hạn là ngày làm việc hay ngày thường được ghi đúng như điều luật. Đây là điểm cần theo dõi sát khi kê biên nhà đất thi hành án.

Chặng	Việc phải làm	Thời hạn	Căn cứ
1. Trước kê biên	Thông báo cho các bên liên quan về thời gian, địa điểm, tài sản kê biên	Ít nhất 03 ngày làm việc trước khi kê biên bất động sản	Điều 80 khoản 2 điểm a
2. Sau kê biên	Ký hợp đồng thẩm định giá với doanh nghiệp thẩm định giá	05 ngày làm việc kể từ khi kê biên xong, trừ khi đương sự có văn bản thỏa thuận giá	Điều 82 khoản 1 điểm a
3. Sau khi có giá	Đương sự yêu cầu thẩm định giá lại (chỉ một lần)	05 ngày làm việc kể từ khi nhận thông báo kết quả thẩm định giá	Điều 82 khoản 2 điểm c
4. Ưu tiên mua	Chủ sở hữu chung hoặc người có quyền ưu tiên thực hiện quyền mua	15 ngày đối với bất động sản kể từ khi được thông báo hợp lệ	Điều 83 khoản 1
5. Ký hợp đồng đấu giá	Chấp hành viên ký hợp đồng với tổ chức hành nghề đấu giá	05 ngày làm việc kể từ khi hết thời hạn yêu cầu thẩm định lại	Điều 83 khoản 2 điểm a
6. Tổ chức đấu giá	Thực hiện cuộc đấu giá bất động sản	45 ngày kể từ ngày ký hợp đồng dịch vụ đấu giá	Điều 83 khoản 2 điểm a

Lưu ý: các thời hạn trên được cộng dồn theo từng giai đoạn và có thể bị gián đoạn khi có khiếu nại, hoãn thi hành án hoặc tạm dừng đấu giá, nên không thể cộng thành một con số cố định cho mọi vụ việc.

Chặng 1: Quyết định kê biên và buổi kê biên nhà đất thi hành án

Những gì có thể bị kê biên cùng nhà đất

Theo Điều 78 khoản 1, Chấp hành viên ra quyết định kê biên tài sản của người phải thi hành án, kể cả tài sản đang do người thứ ba giữ nếu tài sản đó được chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Điều này quan trọng với những người nghĩ rằng sang tên cho người khác là thoát nghĩa vụ.

Về hành vi chuyển dịch tài sản sau khi có bản án, xem thêm bài tẩu tán tài sản thi hành án. Trong kê biên nhà đất thi hành án, bước này thường quyết định giá bán sau cùng.

Một điểm nhiều người bỏ sót: nhà đất chưa có giấy chứng nhận vẫn có thể bị kê biên. Luật quy định, nếu người phải thi hành án chưa được cấp giấy chứng nhận nhưng thuộc trường hợp được cấp theo pháp luật về đất đai, Chấp hành viên vẫn được kê biên và xử lý để thi hành án (Điều 78 khoản 1). Nhờ vậy, kê biên nhà đất thi hành án diễn ra đúng quy trình.

Khi tài sản là quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của người phải thi hành án, Chấp hành viên kê biên cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Nếu tài sản gắn liền với đất lại thuộc quyền sở hữu của người khác, Chấp hành viên chỉ kê biên quyền sử dụng đất (Điều 78 khoản 3 điểm a).

Người phải thi hành án nên lưu lại mọi văn bản liên quan đến kê biên nhà đất thi hành án.

Thông báo trước ít nhất 03 ngày làm việc, trừ trường hợp cần ngăn tẩu tán

Trước khi kê biên bất động sản ít nhất 03 ngày làm việc, Chấp hành viên thông báo cho Viện kiểm sát nhân dân có thẩm quyền, cơ quan quản lý đất đai, đại diện chính quyền cấp xã hoặc thôn, tổ dân phố, cùng đương sự và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Nội dung thông báo gồm thời gian, địa điểm và tài sản kê biên (Điều 80 khoản 2 điểm a).

Ngoại lệ là trường hợp cần ngăn chặn đương sự tẩu tán, hủy hoại tài sản hoặc trốn tránh việc thi hành án. Khi đó việc thông báo trước có thể không được thực hiện. Với kê biên nhà đất thi hành án, mỗi mốc thời hạn đều có hệ quả pháp lý riêng.

Khi kê biên nhà đất thi hành án, Chấp hành viên lập biên bản kê biên với các nội dung như thời gian, địa điểm, thành phần tham gia, tài sản kê biên, việc giao bảo quản và ý kiến của các bên. Nếu đã được thông báo hợp lệ mà đương sự vắng mặt thì vẫn tiến hành kê biên và ghi rõ vào biên bản (Điều 80 khoản 1).

Người đang thuê, ở nhờ và tài sản của người khác trên đất

Nếu nhà đang cho thuê, cho mượn hoặc cho ở nhờ, Chấp hành viên phải thông báo cho người đang thuê, mượn, ở nhờ. Khi thời hạn thuê, mượn, ở nhờ vẫn còn, họ có quyền tiếp tục thuê hoặc lưu cư đến thời điểm cơ quan thi hành án giao tài sản cho người mua. Điều này áp dụng xuyên suốt quá trình kê biên nhà đất thi hành án.

Nếu họ chống đối, cản trở thi hành án thì có thể bị buộc ra khỏi nhà kể cả chưa đến hạn hợp đồng (Điều 80 khoản 2 điểm b). Vì vậy, hồ sơ kê biên nhà đất thi hành án cần được đọc kỹ ngay khi nhận.

Trường hợp có tài sản của người khác không thuộc tài sản kê biên nằm trên đất, Chấp hành viên yêu cầu chủ tài sản di dời, tháo dỡ trong 15 ngày kể từ ngày được thông báo. Hết thời hạn mà không di dời thì tài sản đó có thể được thẩm định giá và bán. Người có tài sản được hoàn trả tiền bán sau khi trừ chi phí bảo quản, xử lý (Điều 81 khoản 2).

Chặng 2: Thẩm định giá tài sản kê biên, mốc dễ bị bỏ lỡ nhất

Thẩm định giá tài sản kê biên là bước quyết định giá khởi điểm của cuộc đấu giá. Trong 05 ngày làm việc kể từ khi kê biên xong, Chấp hành viên ký hợp đồng dịch vụ với doanh nghiệp thẩm định giá. Riêng trường hợp đương sự có văn bản thỏa thuận về giá tài sản thì không cần thực hiện bước này (Điều 82 khoản 1 điểm a).

Thỏa thuận giá bằng văn bản là cơ hội để các bên chủ động về giá khởi điểm. Đó là lý do kê biên nhà đất thi hành án không nên xử lý theo cảm tính.

Sau khi nhận thông báo kết quả thẩm định giá tài sản kê biên lần đầu, đương sự có 05 ngày làm việc để gửi văn bản yêu cầu thẩm định giá lại. Việc này chỉ được thực hiện một lần, người yêu cầu chịu chi phí và phải nộp ngay tạm ứng chi phí theo quy định của Chính phủ (Điều 82 khoản 2 điểm c). Hết thời hạn này mà không yêu cầu, quá trình chuyển sang ký hợp đồng đấu giá. Cần lưu ý điểm này khi kê biên nhà đất thi hành án.

Việc thẩm định giá lại cũng được thực hiện khi có kết luận về vi phạm nghiêm trọng làm sai lệch kết quả, hoặc khi chứng thư thẩm định giá đã hết hiệu lực trước lúc ký hợp đồng đấu giá, trừ khi đương sự thỏa thuận tiếp tục dùng giá cũ (Điều 82 khoản 2).

Thẩm định giá lại được thực hiện trong 05 ngày làm việc kể từ ngày xác định có căn cứ (Điều 82 khoản 3). Người được thi hành án cũng cần hiểu rõ bước này của kê biên nhà đất thi hành án.

Giá khởi điểm của lần đấu giá đầu là giá theo kết quả thẩm định giá, xác định giá hoặc giá do đương sự thỏa thuận. Nếu có thẩm định giá lại thì kết quả mới được lấy làm giá khởi điểm (Điều 82 khoản 4). Về cách tính giá đất khi thẩm định, bạn có thể tham khảo bài chi phí thẩm định giá đất đai.

Chặng 3: Bán đấu giá nhà đất thi hành án

Quyền ưu tiên mua trước khi đưa ra đấu giá

Bán đấu giá nhà đất thi hành án là chặng quyết định giá bán thực tế, nên kết quả thẩm định giá tài sản kê biên ở chặng trước ảnh hưởng trực tiếp đến giá khởi điểm. Trước khi đưa ra đấu giá, Với tài sản thuộc sở hữu chung, hoặc khi bản án, quyết định hay pháp luật quy định có người được ưu tiên mua, Chấp hành viên thông báo trước lần bán đầu tiên cho chủ sở hữu chung và người có quyền ưu tiên.

Họ mua theo giá khởi điểm. Thời hạn thực hiện quyền là 15 ngày đối với bất động sản kể từ ngày được thông báo hợp lệ (Điều 83 khoản 1). Trên thực tế, kê biên nhà đất thi hành án thường phát sinh vướng mắc ở khâu này.

Nếu hết thời hạn ưu tiên mà họ không nộp tiền mua, tài sản được đưa ra đấu giá trong 05 ngày làm việc tiếp theo. Với các lần bán sau, quyền ưu tiên mua được thực hiện trước thời điểm mở cuộc đấu giá 03 ngày làm việc.

Ký hợp đồng và thời hạn tổ chức đấu giá

Chấp hành viên ký hợp đồng dịch vụ với tổ chức hành nghề đấu giá tài sản trong 05 ngày làm việc kể từ khi hết thời hạn yêu cầu thẩm định lại mà đương sự không yêu cầu. Nếu không ký được hợp đồng trong 05 ngày làm việc tiếp theo thì Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản trên địa bàn thực hiện đấu giá.

Việc tổ chức bán đấu giá nhà đất thi hành án được thực hiện trong 45 ngày kể từ ngày ký hợp đồng dịch vụ đấu giá (Điều 83 khoản 2 điểm a). Bạn nên đối chiếu từng mốc với văn bản của cơ quan thi hành án khi kê biên nhà đất thi hành án.

Trình tự, thủ tục bán đấu giá nhà đất thi hành án thực hiện theo pháp luật về đấu giá tài sản. Tổ chức hành nghề đấu giá và đấu giá viên chịu trách nhiệm về việc đấu giá theo Luật Đấu giá tài sản và phải bồi thường nếu gây thiệt hại (Điều 83 khoản 5, khoản 7).

Đấu giá không thành: bậc thang giảm giá

Trong 05 ngày làm việc kể từ khi nhận thông báo đấu giá không thành, Chấp hành viên ra quyết định giảm giá để tiếp tục đấu giá. Mỗi lần giảm không quá 10% giá khởi điểm của lần đấu giá liền kề trước đó, và giá đã giảm là giá khởi điểm của lần tiếp theo (Điều 83 khoản 3). Hiểu đúng quy định giúp hạn chế rủi ro trong kê biên nhà đất thi hành án.

Từ sau lần giảm giá thứ hai trở đi mà đấu giá vẫn không thành, người được thi hành án có quyền nhận tài sản để trừ vào tiền được thi hành án theo giá đã giảm lần sau cùng. Nếu họ không đồng ý nhận thì Chấp hành viên tiếp tục ra quyết định giảm giá.

Trường hợp giá trị tài sản đã giảm bằng hoặc thấp hơn chi phí thi hành án mà người được thi hành án không nhận, tài sản được giao lại cho người phải thi hành án quản lý, sử dụng. Họ không được đưa tài sản vào giao dịch dân sự cho đến khi thực hiện xong nghĩa vụ. Đây cũng là nội dung mà luật sư thường rà soát đầu tiên trong kê biên nhà đất thi hành án.

Cơ hội giữ lại nhà đất khi bị kê biên nhà đất thi hành án

Pháp luật để lại một số cửa cho người bị kê biên nhà đất thi hành án. Điểm quan trọng nhất là các mốc hành động đều có thời hạn ngắn.

• Thỏa thuận giá: văn bản thỏa thuận của đương sự về giá tài sản có thể thay thế bước thẩm định giá (Điều 82 khoản 1 điểm a).
• Yêu cầu thẩm định giá lại: một lần, trong 05 ngày làm việc kể từ khi nhận kết quả, có tạm ứng chi phí (Điều 82 khoản 2 điểm c).
• Nhận lại tài sản: nộp đủ tiền thi hành án và các chi phí thực tế, hợp lý trước khi mở cuộc đấu giá 01 ngày làm việc thì được nhận lại tài sản, đồng thời hoàn trả phí tổn thực tế, hợp lý cho người đăng ký mua (Điều 83 khoản 4).
• Thỏa thuận giao tài sản: đương sự có thể thỏa thuận để người được thi hành án nhận tài sản đã kê biên trừ vào tiền được thi hành án, lập biên bản thỏa thuận (Điều 86 khoản 1).
• Khiếu nại: người phải thi hành án có quyền khiếu nại về thi hành án dân sự theo Chương IV của Luật (Điều 96).

Việc tạm dừng, dừng đấu giá cũng có thể xảy ra khi có căn cứ luật định, chẳng hạn quyết định hoãn, tạm đình chỉ thi hành án, yêu cầu của người giải quyết khiếu nại, hoặc khi người phải thi hành án đã nộp đủ tiền để nhận lại tài sản (Điều 84 khoản 1, khoản 2). Việc tạm dừng chỉ được thực hiện trước khi đấu giá viên công bố người trúng đấu giá (Điều 84 khoản 3).

Chặng cuối: giao nhà, sang tên và cưỡng chế giao nhà

Quyết định giao tài sản cho người mua

Sau khi đấu giá thành, Chấp hành viên ra quyết định giao tài sản cho người mua được tài sản. Người mua được pháp luật công nhận và bảo vệ quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản (Điều 86 khoản 2, khoản 3).

Trường hợp người mua đã nộp đủ tiền nhưng bản án, quyết định sau đó bị sửa hoặc bị hủy, cơ quan thi hành án vẫn tiếp tục giao tài sản, kể cả cưỡng chế, trừ khi kết quả đấu giá bị hủy theo pháp luật hoặc đương sự thỏa thuận khác (Điều 86 khoản 4).

Kết quả đấu giá bị hủy thì việc xử lý tài sản thực hiện lại theo Luật Thi hành án dân sự. Người mua và Chấp hành viên có quyền khởi kiện nếu có căn cứ chứng minh vi phạm trong đấu giá (Điều 85).

Cưỡng chế giao nhà và khoản tiền thuê nhà một năm

Khi cưỡng chế giao nhà, Chấp hành viên yêu cầu lực lượng cưỡng chế đưa người phải thi hành án, người khác cùng tài sản, đồ vật ra khỏi nhà. Nếu đã được thông báo hợp lệ mà người phải thi hành án vắng mặt hoặc không nhận tài sản, đồ vật được giao cho nơi có điều kiện bảo quản và thông báo để họ nhận lại (Điều 89 khoản 1).

Với nhà ở là nơi ở duy nhất của người phải thi hành án, nếu sau khi thanh toán nghĩa vụ mà họ không còn đủ tiền thuê nhà, Chấp hành viên trích lại từ tiền bán tài sản một khoản để họ thuê nhà trong 01 năm, với mức theo quy định của Chính phủ (Điều 89 khoản 2). Tình huống nhà ở duy nhất có nhiều điều kiện riêng, cần luật sư xem xét từ đầu.

Sang tên sổ đỏ sau đấu giá: phần thực tế còn vướng

Luật quy định cơ quan nhà nước có thẩm quyền làm thủ tục đăng ký, chuyển quyền cho người mua. Cơ quan thi hành án có trách nhiệm cung cấp hồ sơ để đăng ký (Điều 87 khoản 1). Nếu đất đủ điều kiện nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận lần đầu, cơ quan thi hành án đề nghị cấp lần đầu cho người mua. Nếu không thu hồi được giấy chứng nhận cũ thì đề nghị thu hồi, hủy và cấp mới (Điều 87 khoản 2, khoản 4).

Trong thực tế, báo Chính phủ ngày 05/7/2026 phản ánh người trúng đấu giá đất thi hành án thường không có hợp đồng chuyển nhượng như danh mục hồ sơ ở nghị định hướng dẫn, nên văn bản xác nhận kết quả thi hành án và quyết định bàn giao tài sản là loại giấy tờ cần chú ý; một số địa phương chưa ban hành hướng dẫn riêng.

Người mua nên hỏi trước cơ quan đăng ký đất đai nơi có đất. Về thủ tục cấp sổ theo quy định mới, xem bài Nghị định 49/2026 cấp sổ đỏ.

Ba góc nhìn trong cùng một vụ kê biên nhà đất thi hành án

Mỗi bên trong vụ kê biên nhà đất thi hành án có mối quan tâm khác nhau. Bảng dưới đây giúp hình dung việc bán đấu giá nhà đất thi hành án từ ba phía.

Vai trò	Việc nên theo dõi	Căn cứ
Người phải thi hành án	Thông báo kê biên; thỏa thuận giá; thời hạn yêu cầu thẩm định lại; thời điểm nộp đủ tiền nhận lại tài sản	Điều 80, 82, 83
Người được thi hành án	Kết quả thẩm định giá; quyền nhận tài sản sau lần giảm giá thứ hai; chi phí và tạm ứng	Điều 82, 83
Người mua tài sản đấu giá	Quyết định giao tài sản; hồ sơ đăng ký sang tên; trường hợp phải cưỡng chế giao nhà	Điều 86, 87, 89

Tình huống minh họa (giả định)

Đây là tình huống giả định, không phải vụ việc có thật. Ông K phải trả một khoản tiền theo bản án, tài sản đáng kể duy nhất là thửa đất có nhà đứng tên ông. Chấp hành viên thông báo kê biên nhà đất thi hành án, sau đó ký hợp đồng thẩm định giá tài sản kê biên.

Ông K cho rằng giá thẩm định thấp hơn mức hợp lý. Nếu muốn yêu cầu thẩm định lại, ông cần gửi văn bản trong 05 ngày làm việc kể từ khi nhận thông báo kết quả và nộp tạm ứng chi phí. Để lỡ mốc này, quy trình chuyển sang giai đoạn ký hợp đồng đấu giá theo giá đã có. Kết quả cuối cùng phụ thuộc vào từng hồ sơ, không thể biết trước.

Sai lầm thường gặp khi kê biên nhà đất thi hành án

• Lỡ thời hạn 05 ngày làm việc để yêu cầu thẩm định giá lại tài sản kê biên.
• Nghĩ rằng nhà chưa có sổ thì không bị kê biên; Điều 78 khoản 1 cho phép kê biên trong nhiều trường hợp.
• Không thông báo cho người đang thuê hoặc ở nhờ, dẫn đến tranh chấp khi giao nhà.
• Chờ sát phiên bán đấu giá nhà đất thi hành án mới tính chuyện nộp tiền, trong khi mốc cuối là trước khi mở cuộc đấu giá 01 ngày làm việc.
• Người mua không kiểm tra hồ sơ sang tên với cơ quan đăng ký đất đai trước khi tham gia đấu giá.

Đọc thêm: hướng dẫn yêu cầu thi hành án dân sự tại Đồng Nai, đất bị ngăn chặn giao dịch và Tòa án khu vực Đồng Nai.

Câu hỏi thường gặp

Khi nào nên nhờ luật sư theo dõi kê biên nhà đất thi hành án?

Mỗi chặng của kê biên nhà đất thi hành án có mốc thời hạn ngắn và hậu quả khác nhau. Luật sư có thể hỗ trợ đối chiếu quyết định kê biên với giấy tờ đất, soạn văn bản thỏa thuận giá hoặc yêu cầu thẩm định lại, theo dõi các mốc thời hạn và làm việc với cơ quan thi hành án. Với người mua tài sản đấu giá, luật sư có thể rà soát hồ sơ trước khi đăng ký sang tên.

Khi cần người theo sát từng chặng kê biên, Luật sư Giám đốc Phạm Văn Duẩn và đội ngũ tại Công ty Luật Chính Danh nhận đọc quyết định kê biên, tính lại các mốc thời hạn, theo dõi kết quả thẩm định giá, phiên đấu giá và chuẩn bị hồ sơ đăng ký sang tên.

Văn phòng: 8/4 Nguyễn Du, Khu phố Bình Thành, phường Trấn Biên, thành phố Đồng Nai. Gọi hoặc nhắn Zalo 0907 399 266 để đặt lịch. Luật sư không hứa trước kết quả vì việc thi hành án phụ thuộc vào hồ sơ, chứng cứ và quyết định của cơ quan có thẩm quyền.

Nguồn tham khảo

• Toàn văn Luật Thi hành án dân sự số 106/2025/QH15 (cổng thông tin chính quyền)
• Báo Chính phủ: Trúng đấu giá đất thi hành án, hồ sơ đăng ký gồm những gì?
• Luật Thi hành án dân sự số 106/2025/QH15 (thuvienphapluat.vn)