Cưỡng Chế Kê Biên Tài Sản Thi Hành Án Dân Sự: Khi Nào Áp Dụng, Trình Tự Ra Sao?

Cưỡng chế kê biên tài sản là biện pháp nhiều người thắng kiện quan tâm khi bên thua không tự nguyện thi hành: “Tòa đã tuyên tôi thắng kiện, bản án đã có hiệu lực, nhưng bên thua vẫn không chịu trả tiền, không chịu giao tài sản — tôi có thể yêu cầu kê biên nhà, đất của họ không?” Đây là câu hỏi phổ biến của nhiều người được thi hành án khi bên phải thi hành án cố tình chây ì. Bài viết phân tích khi nào được áp dụng biện pháp cưỡng chế kê biên tài sản và trình tự thực hiện theo quy định hiện hành.

Tóm Tắt Nhanh

• Cưỡng chế kê biên tài sản chỉ được áp dụng khi người phải thi hành án có điều kiện thi hành nhưng không tự nguyện thực hiện trong thời hạn luật định.
• Điều kiện, căn cứ kê biên tài sản được quy định tại Điều 78 Luật Thi hành án dân sự số 106/2025/QH15 (hiệu lực từ 01/7/2026).
• Điều 79 Luật Thi hành án dân sự số 106/2025/QH15 quy định các loại tài sản không được kê biên (trừ một số ngoại lệ), nhằm bảo đảm điều kiện sống tối thiểu của người phải thi hành án.
• Thời hiệu yêu cầu thi hành án là 5 năm kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật (khoản 2 Điều 34 Luật Thi hành án dân sự số 106/2025/QH15).

Mục Lục

1. Cưỡng chế kê biên tài sản là gì, khi nào được áp dụng?
2. Điều kiện ra quyết định kê biên tài sản
3. Những tài sản nào không được kê biên?
4. Trình tự xử lý sau khi kê biên
5. Người được thi hành án cần chuẩn bị gì?
6. Thời hiệu yêu cầu thi hành án
7. Câu hỏi thường gặp

1. Cưỡng Chế Kê Biên Tài Sản Là Gì, Khi Nào Được Áp Dụng?

Kê biên tài sản là một trong các biện pháp cưỡng chế thi hành án dân sự, được Chấp hành viên áp dụng khi người phải thi hành án có điều kiện thi hành án (tức có tài sản) nhưng không tự nguyện thực hiện nghĩa vụ đã được bản án, quyết định của Tòa án tuyên trong thời hạn tự nguyện thi hành án theo quy định. Đây không phải là biện pháp được áp dụng ngay từ đầu, mà thường sau khi đã hết thời hạn tự nguyện thi hành án và người phải thi hành án không tự giác thực hiện.

2. Điều Kiện Ra Quyết Định Kê Biên Tài Sản

Theo Điều 78 Luật Thi hành án dân sự số 106/2025/QH15, việc kê biên tài sản để thi hành án được thực hiện khi tài sản đó được phép chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật, và người phải thi hành án không có tài sản khác hoặc có tài sản khác nhưng không đủ để thi hành án (trừ trường hợp người phải thi hành án đồng ý kê biên tài sản cụ thể đó, hoặc bản án, quyết định của Tòa án đã tuyên kê biên tài sản hoặc xử lý tài sản bảo đảm). Các loại tài sản có thể bị kê biên khá đa dạng: quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất, tài sản đang cầm cố, thế chấp và một số loại tài sản khác theo quy định cụ thể của luật.

3. Những Tài Sản Nào Không Được Kê Biên?

Theo Điều 79 Luật Thi hành án dân sự số 106/2025/QH15, pháp luật quy định một số loại tài sản không được kê biên nhằm bảo đảm điều kiện sinh hoạt tối thiểu, điều kiện làm việc của người phải thi hành án và gia đình (ví dụ tài sản phục vụ nhu cầu sinh hoạt thiết yếu trong phạm vi luật định). Tuy nhiên, luật cũng quy định ngoại lệ: trang thiết bị, phương tiện bảo đảm an toàn lao động, phòng chống cháy nổ, bảo vệ môi trường vẫn có thể bị kê biên nếu gắn liền và không thể tách rời với tài sản đang bị kê biên. Việc xác định chính xác tài sản nào thuộc diện được loại trừ cần căn cứ vào hồ sơ thi hành án cụ thể — người được thi hành án nên phối hợp với Chấp hành viên và có thể nhờ luật sư hỗ trợ rà soát khi có tranh chấp về phạm vi kê biên.

4. Trình Tự Xử Lý Tài Sản Sau Khi Cưỡng Chế Kê Biên Tài Sản

Sau khi tài sản bị kê biên, quy trình xử lý tài sản thường gồm các bước: thẩm định giá tài sản đã kê biên (thông qua tổ chức thẩm định giá theo quy định, hoặc theo thỏa thuận của các bên); bán tài sản đã kê biên thông qua hình thức đấu giá tài sản theo quy định của pháp luật về đấu giá tài sản (trừ trường hợp pháp luật có quy định khác); sau khi bán thành, thực hiện thủ tục đăng ký chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản cho người mua trúng đấu giá; số tiền thu được sau khi trừ các chi phí thi hành án theo quy định sẽ được dùng để thanh toán cho người được thi hành án.

5. Người Được Thi Hành Án Cần Chuẩn Bị Gì?

Để việc yêu cầu kê biên tài sản diễn ra thuận lợi, người được thi hành án nên: (1) Chủ động xác minh thông tin về tài sản của người phải thi hành án (bất động sản, tài khoản ngân hàng, phương tiện, phần vốn góp trong doanh nghiệp…) trong khả năng cho phép, hoặc yêu cầu Chấp hành viên xác minh theo thẩm quyền; (2) Nộp đơn yêu cầu thi hành án đúng thời hạn, đúng cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền; (3) Phối hợp cung cấp thông tin, chứng cứ khi Chấp hành viên yêu cầu; (4) Cân nhắc yêu cầu áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án (ví dụ phong tỏa tài khoản, tạm dừng đăng ký chuyển quyền sở hữu) ngay từ sớm nếu có dấu hiệu người phải thi hành án tẩu tán tài sản.

6. Thời Hiệu Yêu Cầu Thi Hành Án

Theo khoản 2 Điều 34 Luật Thi hành án dân sự số 106/2025/QH15, thời hiệu yêu cầu thi hành án là 5 năm kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật. Người được thi hành án cần lưu ý mốc thời gian này để nộp đơn yêu cầu thi hành án kịp thời, tránh trường hợp hết thời hiệu mà không có căn cứ được khôi phục thời hiệu theo quy định.

Ví Dụ Minh Họa

Ví dụ minh họa, không phải vụ việc cụ thể của khách hàng: Ông P thắng kiện một vụ tranh chấp hợp đồng vay tài sản, bản án tuyên bên vay phải trả 800 triệu đồng, đã có hiệu lực pháp luật hơn 2 tháng nhưng bên vay không tự nguyện thi hành, cũng không còn tiền mặt để trả. Ông P được biết bên vay đứng tên một thửa đất. Theo Điều 78 Luật Thi hành án dân sự số 106/2025/QH15, do bên vay không có tài sản khác đủ để thi hành án, ông P có thể yêu cầu cơ quan thi hành án dân sự xác minh và ra quyết định kê biên thửa đất này để đưa ra bán đấu giá, lấy tiền thanh toán cho ông P sau khi trừ các chi phí thi hành án theo quy định.

7. Câu Hỏi Thường Gặp

Người phải thi hành án chỉ có một căn nhà duy nhất để ở, có bị kê biên không?
Pháp luật có quy định về việc bảo đảm chỗ ở tối thiểu cho người phải thi hành án và gia đình trong một số trường hợp; tuy nhiên nhà ở vẫn có thể bị kê biên để thi hành án theo trình tự, thủ tục riêng nếu người phải thi hành án không có tài sản nào khác — cần luật sư hoặc Chấp hành viên đánh giá cụ thể từng trường hợp.

Tôi có thể tự xác minh tài sản của người phải thi hành án không, hay phải nhờ cơ quan thi hành án?
Người được thi hành án có quyền tự mình xác minh trong khả năng cho phép (ví dụ tra cứu thông tin công khai), đồng thời có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án, Chấp hành viên xác minh theo thẩm quyền khi cần thiết.

Nếu tài sản bị kê biên có tranh chấp với bên thứ ba thì xử lý thế nào?
Trường hợp phát sinh tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản đã kê biên, cần được xem xét, giải quyết theo thủ tục riêng (có thể tạm dừng việc xử lý tài sản để giải quyết tranh chấp) — nên có luật sư hỗ trợ đánh giá và bảo vệ quyền lợi trong quá trình này.

Chi phí thẩm định giá, bán đấu giá tài sản kê biên ai phải chịu?
Về nguyên tắc các chi phí thi hành án hợp lý phát sinh (thẩm định giá, đấu giá…) được khấu trừ từ số tiền thu được khi xử lý tài sản, theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự và phí thi hành án.

Có cách nào rút ngắn thời gian thi hành án khi bên phải thi hành án cố tình trì hoãn không?
Luật sư có thể hỗ trợ người được thi hành án chủ động cung cấp thông tin xác minh tài sản, đề nghị áp dụng kịp thời các biện pháp bảo đảm, biện pháp cưỡng chế phù hợp để thúc đẩy quá trình thi hành án diễn ra đúng quy định, hạn chế việc kéo dài.

Kết Luận

Cưỡng chế kê biên tài sản là công cụ pháp lý quan trọng giúp người được thi hành án thực sự nhận được quyền lợi đã được Tòa án công nhận, nhưng đòi hỏi thực hiện đúng trình tự, điều kiện luật định. Việc chủ động xác minh tài sản, nộp đơn yêu cầu thi hành án đúng thời hạn và có luật sư đồng hành trong suốt quá trình sẽ giúp rút ngắn thời gian và tăng khả năng thu hồi được tài sản trên thực tế. Nếu quý khách đang gặp khó khăn khi thi hành một bản án đã có hiệu lực, Văn Phòng Luật Sư Uy Tín Đồng Nai sẵn sàng hỗ trợ tư vấn.

Xem thêm dịch vụ liên quan: Luật sư thi hành án dân sự Đồng Nai.

---

Công ty Luật Chính Danh
Giám đốc: Luật sư Phạm Văn Duẩn
Địa chỉ: 8/4 Nguyễn Du, KP. Bình Thành, Phường Trấn Biên, TP. Đồng Nai
Hotline/Zalo: 0907 399 266 | Email: duanluatsu@gmail.com
Tư vấn miễn phí — Đăng ký tư vấn ngay

Căn cứ pháp lý: Luật Thi hành án dân sự số 106/2025/QH15 (Điều 34, Điều 78, Điều 79), hiệu lực từ 01/7/2026 — tra cứu và đối chiếu qua Cổng thông tin điện tử Tổng cục/Cục Thi hành án dân sự (thads.moj.gov.vn, thuộc Bộ Tư pháp).