Bài của Luật sư Phạm Văn Duẩn, soạn sau khi đọc lại Điều 39, 78, 79, 89 và 96 trong Luật số 106/2025/QH15 (hiệu lực 01/7/2026). Đây là kiến thức pháp luật chung, không thay thế ý kiến luật sư cho từng hồ sơ.
Căn nhà bạn đang ở có nguy cơ bị kê biên, hay bạn đang chờ thi hành một bản án nhưng bên kia chỉ còn một chỗ ở? Hãy gặp luật sư thi hành án dân sự tại Đồng Nai của Công ty Luật Chính Danh để xem hồ sơ thuộc nhánh nào và chuẩn bị giấy tờ đúng hạn. Điện thoại, Zalo: 0907 399 266.
Nhà ở duy nhất bị kê biên: luật có cấm hoàn toàn không?
Không cấm hoàn toàn. Theo Điều 78 khoản 3 điểm b Luật 106/2025/QH15, nhà ở duy nhất bị kê biên khi người phải thi hành án không có tài sản khác hoặc có nhưng không đủ. Ba ngoại lệ: người đó đồng ý, bản án tuyên kê biên, hoặc tài sản bảo đảm đã được tuyên xử lý.
Nhiều người nghe câu “nhà ở duy nhất thì không ai được đụng tới” và yên tâm quá sớm. Nội dung luật không viết như vậy. Thực tế, nhà ở duy nhất bị kê biên vẫn xảy ra khi đủ điều kiện luật định. Luật đặt nhà ở duy nhất vào vị trí được xem xét sau cùng, chứ không đặt nó ngoài tầm kê biên. Vì vậy, mọi người cần hiểu cơ chế trước khi nhà ở duy nhất bị kê biên.
Bài này đi theo câu hỏi mà cả hai phía đều cần trả lời: nhà ở duy nhất bị kê biên khi nào, ai phải chứng minh điều gì, và nếu nhà vẫn bị bán thì người phải thi hành án còn lại những gì. Phần cuối là các mốc khiếu nại để bạn không lỡ thời hiệu. Hiểu rõ điều này giúp bạn bình tĩnh hơn khi nhà ở duy nhất bị kê biên.
Năm câu hỏi quyết định nhà ở duy nhất bị kê biên hay được giữ
Trước khi đi vào từng điều luật, hãy dùng sơ đồ dưới đây như một bảng tra nhanh. Mỗi câu trả lời “có” ở một nhánh sẽ đưa hồ sơ về hướng nhà ở duy nhất bị kê biên.
- Đây có phải nhà ở là nơi ở duy nhất của người phải thi hành án và gia đình không?
- Người phải thi hành án đã cam kết xác nhận và chứng minh điều đó chưa?
- Người đó còn tài sản khác, và tài sản khác đó có đủ để thi hành án không?
- Có rơi vào một trong ba ngoại lệ ở Điều 78 khoản 3 điểm b không?
- Nhà đứng tên riêng, đứng tên chung, hay xây trên đất của người khác?
Năm câu hỏi này không thay cho việc đọc hồ sơ. Đây là cách nhanh nhất để đánh giá nguy cơ nhà ở duy nhất bị kê biên. Chúng chỉ giúp bạn biết mình đang đứng ở nhánh nào để chuẩn bị đúng giấy tờ.
Điều kiện để nhà ở duy nhất được xem xét giữ lại
Điều 78 khoản 3 điểm b đặt ra hai lớp điều kiện. Lớp thứ nhất thuộc về người phải thi hành án: phải cam kết xác nhận và chứng minh. Lớp thứ hai thuộc về hoàn cảnh tài sản: người đó không còn tài sản nào khác, hoặc có nhưng không đủ.
Cam kết xác nhận và chứng minh nhà ở duy nhất
Luật dùng cụm “cam kết xác nhận và chứng minh tài sản là nhà ở là nơi ở duy nhất của người phải thi hành án và gia đình”. Như vậy, trách nhiệm đưa ra căn cứ nằm ở phía người phải thi hành án, không phải Chấp hành viên tự suy đoán.
Luật không liệt kê loại giấy tờ cụ thể trong điều này. Vì vậy, đừng chờ có văn bản yêu cầu rồi mới chuẩn bị. Hãy tập hợp sớm giấy tờ cho thấy nơi cư trú thực tế của cả gia đình và việc không còn bất động sản nào khác.
Danh mục nên nộp thế nào, bạn cần hỏi cơ quan thi hành án hoặc luật sư theo hồ sơ cụ thể. Đó là lý do cần đọc kỹ quyết định trước khi nhà ở duy nhất bị kê biên.
Không có tài sản khác hoặc có nhưng không đủ
Điều kiện thứ hai là chìa khóa của cả quy định. Nếu người phải thi hành án còn xe, tiền gửi, quyền đòi nợ hoặc bất động sản khác đủ trả nghĩa vụ, Chấp hành viên xử lý những tài sản đó trước, nhà ở duy nhất chưa bị kê biên.
Ngược lại, khi tài sản khác không có hoặc không đủ, nhà ở duy nhất bị kê biên trở thành khả năng thực tế. Đây là lý do việc kê khai đầy đủ, trung thực tài sản luôn quan trọng hơn việc chỉ nhắc đến “căn nhà duy nhất”. Nhờ vậy, bạn tránh được tình huống nhà ở duy nhất bị kê biên vì thông tin thiếu.
Nhà ở có nằm trong danh sách tài sản không được kê biên không?
Điều 79 liệt kê tài sản không được kê biên. Với cá nhân, danh sách gồm lương thực thiết yếu, thuốc và thiết bị y tế, vật dụng của người khuyết tật và chăm sóc người bệnh, đồ thờ cúng thông thường theo tập quán, công cụ lao động cần thiết có giá trị không lớn và đồ dùng sinh hoạt cần thiết. Chuẩn bị sớm giúp hồ sơ vững hơn khi nhà ở duy nhất bị kê biên.
Nhà ở không có tên trong danh sách này. Điều đó giải thích vì sao việc bảo vệ nhà ở duy nhất đi qua cơ chế “kê biên có điều kiện” ở Điều 78, chứ không phải qua Điều 79. Do đó, câu hỏi thực sự là khi nào nhà ở duy nhất bị kê biên, không phải nhà có được liệt kê hay không.
Ba trường hợp nhà ở duy nhất vẫn bị kê biên
Dù người phải thi hành án đã chứng minh đó là nơi ở duy nhất, Điều 78 khoản 3 điểm b vẫn cho phép kê biên trong ba trường hợp. Bạn cần nhận ra chúng sớm, vì chúng thường quyết định kết quả hơn mọi lập luận khác. Ba trường hợp này là những cửa chính khiến nhà ở duy nhất bị kê biên.
Người phải thi hành án đồng ý kê biên
Nếu chính người phải thi hành án đồng ý kê biên nhà ở đó để thi hành án, Chấp hành viên không còn bị giới hạn bởi điều kiện “không có tài sản khác”. Vì thế, đừng ký xác nhận đồng ý khi chưa hiểu hệ quả. Một chữ ký đồng ý có thể khiến nhà ở duy nhất bị kê biên ngay. Người được thi hành án cũng cần nắm quy định này khi nhà ở duy nhất bị kê biên.
Có người đồng ý vì muốn kết thúc vụ việc nhanh. Nhưng sau khi đồng ý, nhà ở duy nhất bị kê biên theo đúng quy trình thẩm định giá và bán đấu giá thông thường, và quyền lựa chọn của bạn đã hẹp đi đáng kể.
Bản án, quyết định đã tuyên kê biên
Khi bản án, quyết định có hiệu lực tuyên kê biên chính căn nhà, cơ quan thi hành án thi hành nội dung đó. Lúc này, tranh luận về việc “đây là nhà duy nhất” cần được đặt ra từ giai đoạn xét xử, vì sau khi bản án có hiệu lực, cơ hội thay đổi rất hạn chế.
Nhà là tài sản bảo đảm đã được tuyên xử lý
Trường hợp thứ ba hay gặp trong các vụ vay ngân hàng hoặc vay cá nhân có thế chấp nhà. Nếu bản án, quyết định đã tuyên xử lý tài sản bảo đảm để thi hành án, nhà ở duy nhất bị kê biên theo ngoại lệ này.
Với tài sản đang cầm cố, thế chấp nói chung, Điều 78 khoản 3 điểm d còn đặt thêm điều kiện: Chấp hành viên chỉ kê biên khi người phải thi hành án không còn tài sản khác hoặc không đủ, và giá trị tài sản lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm cộng chi phí thi hành án. Nếu là nợ xấu tại tổ chức tín dụng, luật dẫn chiếu sang Luật Các tổ chức tín dụng.
Bài này chưa đối chiếu nội dung Luật đó, nên bạn cần hỏi luật sư với hồ sơ cụ thể.
Nhà đứng tên chung hoặc xây trên đất của người khác
Không phải căn nhà nào cũng chỉ thuộc một người. Khi nhà đứng tên chung hoặc nằm trên đất của người khác, câu hỏi nhà ở duy nhất bị kê biên còn phải trả lời thêm: phần nào là của người phải thi hành án.
Sở hữu chung với người khác
Điều 39 Luật số 106/2025/QH15 chia hai nhánh. Nếu chưa xác định được phần của người phải thi hành án trong khối tài sản chung, Chấp hành viên thông báo để các bên thỏa thuận phân chia hoặc yêu cầu Tòa án xác định.
Hết 30 ngày kể từ ngày được thông báo mà không thỏa thuận hợp lệ hoặc không yêu cầu Tòa án, Chấp hành viên yêu cầu Tòa án xác định phần quyền. Đây là điểm dễ bị bỏ sót nhất khi nhà ở duy nhất bị kê biên.
Nếu đã xác định được phần sở hữu, tài sản chia được thì chỉ cưỡng chế phần tương ứng. Tài sản không chia được hoặc chia làm giảm đáng kể giá trị thì cưỡng chế toàn bộ, rồi thanh toán cho chủ sở hữu chung còn lại giá trị phần của họ.
Nhà xây trên đất của người khác
Điều 78 khoản 3 điểm a quy định riêng cho trường hợp nhà ở, công trình gắn liền với quyền sử dụng đất của người khác. Chấp hành viên chỉ kê biên cả nhà và quyền sử dụng đất nếu người có quyền sử dụng đất đồng ý.
Nếu người đó không đồng ý, chỉ kê biên nhà ở, công trình của người phải thi hành án, và chỉ khi việc tách nhà khỏi đất không làm giảm đáng kể giá trị tài sản. Ngoài ra, khi tài sản gắn liền với đất thuộc người khác, cách xử lý theo Điều 81 khoản 2 sẽ được áp dụng.
Cưỡng chế giao nhà ở duy nhất và khoản tiền thuê nhà một năm
Khi nhà ở duy nhất bị kê biên và bán đấu giá, người mua đã trả tiền sẽ yêu cầu được giao nhà. Điều 89 khoản 1 quy định lực lượng cưỡng chế đưa người phải thi hành án, người khác và tài sản, đồ vật ra khỏi nhà.
Nếu người phải thi hành án vắng mặt dù đã được thông báo hợp lệ, Chấp hành viên giao đồ vật cho nơi bảo quản và thông báo để họ nhận lại.
Khoản 2 là điểm đáng chú ý: khi nhà bị bán là chỗ ở duy nhất, Chấp hành viên xem xét số tiền còn lại sau khi trả nghĩa vụ. Nếu người phải thi hành án không đủ tiền thuê nhà, một khoản được giữ lại từ tiền bán nhà để họ thuê chỗ ở trong 01 năm, theo mức Chính phủ quy định. Đây là lớp bảo vệ còn lại khi nhà ở duy nhất bị kê biên và bán.
Với nhà ở duy nhất của người phải thi hành án, nếu sau khi thanh toán các nghĩa vụ mà người đó không còn đủ tiền thuê nhà, Chấp hành viên trích lại từ tiền bán tài sản một khoản để người đó thuê nhà trong 01 năm, theo mức do Chính phủ quy định. Mỗi bước đều gắn với một điều luật cụ thể về nhà ở duy nhất bị kê biên.
Lưu ý quan trọng: Điều 89 khoản 2 chỉ nêu nguyên tắc và dẫn chiếu “mức tiền theo quy định của Chính phủ”. Bài này không nêu con số cụ thể vì chưa đối chiếu được văn bản hướng dẫn. Nếu bạn là người phải thi hành án, hãy hỏi cơ quan thi hành án mức áp dụng trong hồ sơ của mình và đề nghị ghi rõ trong văn bản.
Khiếu nại khi nhà ở duy nhất bị kê biên: các mốc thời hiệu
Khi cho rằng quyết định kê biên hoặc hành vi của Chấp hành viên là trái pháp luật, đương sự có quyền khiếu nại theo Điều 96. Thời hiệu khiếu nại lần đầu phụ thuộc vào loại quyết định, hành vi bị khiếu nại.
| Loại quyết định, hành vi | Thời hiệu khiếu nại lần đầu |
|---|---|
| Trước khi có quyết định áp dụng biện pháp bảo đảm hoặc biện pháp cưỡng chế | 15 ngày kể từ ngày được thông báo hợp lệ hoặc biết hành vi |
| Về biện pháp bảo đảm | 10 ngày kể từ ngày được thông báo hợp lệ hoặc biết hành vi |
| Về biện pháp cưỡng chế và sau khi có quyết định cưỡng chế | 30 ngày kể từ ngày được thông báo hợp lệ hoặc biết hành vi |
| Khiếu nại lần hai | 15 ngày kể từ ngày được thông báo hợp lệ quyết định giải quyết lần đầu |
Kê biên tài sản là một biện pháp cưỡng chế, nên quyết định kê biên thường thuộc nhóm 30 ngày. Tuy vậy, việc xếp một quyết định vào nhóm nào cần xem đúng văn bản nhận được. Thời gian gặp tình trạng khẩn cấp, trở ngại khách quan hoặc sự kiện bất khả kháng không tính vào thời hiệu. Khi còn nghi ngờ, hãy tính theo mốc ngắn nhất và nộp sớm. Đừng chờ đến khi nhà ở duy nhất bị kê biên xong mới bắt đầu tìm hiểu.
Tình huống minh họa (giả định)
Bà T. sống cùng con trong một căn nhà trên đất đã có giấy chứng nhận. Sau một khoản nợ vay cá nhân, Tòa án tuyên bà phải trả nợ, và bên cho vay yêu cầu thi hành án. Chấp hành viên xác minh thấy bà chỉ có căn nhà này, ngoài ra không có tài sản đáng kể. Vì vậy, hãy lưu mọi văn bản liên quan đến nhà ở duy nhất bị kê biên.
Nếu bà chủ động cam kết, chứng minh đây là nơi ở duy nhất của gia đình, và bản án không tuyên kê biên căn nhà, vụ việc đi theo nhánh Điều 78 khoản 3 điểm b. Vì không còn tài sản khác, nhà vẫn có thể bị kê biên, nhưng quyết định phải được đặt đúng điều kiện luật.
Nếu nhà được bán, Điều 89 khoản 2 cho phép trích lại khoản tiền thuê nhà một năm khi bà không còn đủ tiền thuê nhà sau khi trả nợ. Đây là tình huống giả định để minh họa quy định, không phải vụ việc có thật. Qua ví dụ này, bạn thấy nhà ở duy nhất bị kê biên không đồng nghĩa với việc mất hết quyền lợi.
Sai lầm thường gặp khi nhà ở duy nhất bị kê biên
- Tin rằng nhà ở duy nhất tuyệt đối không bị kê biên, nên không chuẩn bị gì cho đến khi nhận quyết định.
- Chỉ nói miệng đây là nơi ở duy nhất, không có giấy tờ chứng minh cư trú và tài sản.
- Che giấu tài sản khác, khiến Chấp hành viên coi tài sản đó đủ để thi hành án và dẫn đến hậu quả pháp lý riêng.
- Đồng ý kê biên nhà khi chưa hiểu rằng điều kiện bảo vệ ở Điều 78 khoản 3 điểm b khi đó không còn tác dụng.
- Để quá thời hiệu khiếu nại vì không ghi lại ngày nhận quyết định.
Đọc thêm về dấu hiệu tẩu tán và biện pháp bảo đảm trong bài tẩu tán tài sản thi hành án, về toàn bộ lộ trình bán nhà đất trong bài kê biên nhà đất thi hành án, và về nhà đất bị ngăn chặn giao dịch trong bài đất đai bị ngăn chặn giao dịch. Luật sư thường rà soát điểm này đầu tiên khi nhà ở duy nhất bị kê biên.
Nếu bạn là người được thi hành án, bài yêu cầu thi hành án dân sự tại Đồng Nai và bài tổng quan cưỡng chế kê biên tài sản thi hành án sẽ giúp bạn nắm quy trình chung. Thẩm quyền Tòa án trên địa bàn có thể tra tại bài Tòa án khu vực Đồng Nai.
Câu hỏi thường gặp
Nhà ở duy nhất có bị kê biên để thi hành án không?
Có thể. Theo Điều 78 khoản 3 điểm b Luật số 106/2025/QH15, Chấp hành viên chỉ kê biên nhà ở duy nhất khi người phải thi hành án không có tài sản khác hoặc có nhưng không đủ, trừ ba trường hợp ngoại lệ vẫn kê biên.
Người phải thi hành án cần làm gì để được xem xét giữ nhà ở duy nhất?
Điều 78 khoản 3 điểm b yêu cầu người phải thi hành án cam kết xác nhận và chứng minh đó là nơi ở duy nhất của mình và gia đình. Luật không liệt kê loại giấy tờ cụ thể, nên cần hỏi cơ quan thi hành án hoặc luật sư về hồ sơ cần nộp.
Nhà đang thế chấp ngân hàng có được bảo vệ như nhà ở duy nhất không?
Chưa chắc. Nếu bản án, quyết định đã tuyên xử lý tài sản bảo đảm để thi hành án thì đây là một ngoại lệ vẫn bị kê biên. Với nợ xấu tại tổ chức tín dụng, Điều 78 khoản 3 điểm d dẫn chiếu sang Luật Các tổ chức tín dụng.
Sau khi nhà ở duy nhất bị bán đấu giá, người phải thi hành án được giữ lại khoản nào?
Theo Điều 89 khoản 2, nếu sau khi thanh toán nghĩa vụ mà người phải thi hành án không còn đủ tiền thuê nhà, Chấp hành viên trích lại từ tiền bán tài sản một khoản để thuê nhà trong 01 năm, theo mức do Chính phủ quy định.
Nhà đứng tên chung với người khác có bị kê biên toàn bộ không?
Theo Điều 39, nếu tài sản chia được thì chỉ cưỡng chế phần tương ứng với phần của người phải thi hành án. Nếu không chia được hoặc chia làm giảm đáng kể giá trị thì cưỡng chế toàn bộ, rồi thanh toán cho chủ sở hữu chung còn lại giá trị phần của họ.
Thời hiệu khiếu nại quyết định kê biên nhà là bao lâu?
Điều 96 khoản 2 quy định khiếu nại lần đầu đối với quyết định, hành vi về biện pháp cưỡng chế là 30 ngày kể từ ngày được thông báo hợp lệ hoặc biết hành vi đó. Cần xem đúng loại văn bản nhận được để xác định mốc áp dụng.
Khi nào nên nhờ luật sư xử lý nhà ở duy nhất bị kê biên?
Nên liên hệ luật sư ngay khi nhận thông báo kê biên, vì thời hiệu khiếu nại tính từ lúc nhận thông báo hợp lệ. Luật sư giúp rà soát việc nhà có thuộc ba ngoại lệ không, lập hồ sơ chứng minh nơi ở duy nhất, soạn văn bản kiến nghị và theo dõi các mốc sau kê biên.
Người được thi hành án cũng nên có luật sư khi người phải thi hành án viện dẫn nhà ở duy nhất để trì hoãn. Hồ sơ rõ ràng giúp Chấp hành viên xác định đúng điều kiện và hạn chế việc kéo dài vụ việc.
Nếu cần trao đổi trực tiếp, bạn có thể hẹn Luật sư Giám đốc Phạm Văn Duẩn tại 8/4 Nguyễn Du, Khu phố Bình Thành, phường Trấn Biên, thành phố Đồng Nai, hoặc liên hệ Zalo 0907 399 266. Luật sư không hứa kết quả, vì mọi việc còn tùy hồ sơ, chứng cứ và quyết định của cơ quan có thẩm quyền.