Chuyển Nhượng Đất Chưa Công Chứng: 2 Hướng Xử Lý

Biên soạn: Luật sư Phạm Văn Duẩn, theo Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai.

Nhiều người mua bán đất chỉ viết giấy tay, không ra công chứng vì tin tưởng nhau hoặc muốn tiết kiệm chi phí, thời gian. Tranh chấp chuyển nhượng đất không công chứng xảy ra thường xuyên khi một bên đổi ý, không chịu giao đất hoặc không chịu nhận đủ tiền như đã thỏa thuận.

Gọi hotline 0907 399 266 để được luật sư tư vấn ngay cách xử lý tranh chấp chuyển nhượng đất không công chứng, xác định hợp đồng còn cơ hội được công nhận hay không.

Hợp đồng chuyển nhượng đất không công chứng có vô hiệu không

Theo Điều 129 Bộ luật Dân sự và quy định về hình thức giao dịch trong Luật Đất đai, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Thiếu công chứng, hợp đồng về nguyên tắc bị coi là vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức.

Ngoại lệ: khi nào hợp đồng viết tay vẫn được công nhận

Theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự, nếu một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng, theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng dù chưa công chứng.

Ví dụ bên mua đã giao đủ hoặc gần đủ tiền, bên bán đã giao đất và không còn tranh chấp gì khác, đây là căn cứ quan trọng để yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng đất chưa công chứng.

Hợp đồng vô hiệu: hai bên phải hoàn trả cho nhau thế nào

Nếu hợp đồng bị tuyên vô hiệu và không thuộc trường hợp được công nhận hiệu lực, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận: bên bán trả lại tiền đã nhận, bên mua trả lại đất, bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường cho bên bị thiệt hại.

Một tình huống thực tiễn (minh họa)

Giả định: Tình huống dưới đây được xây dựng để minh họa cách áp dụng pháp luật, không phải vụ việc cụ thể nào, nhằm giúp người đọc dễ hình dung thực tế.

Bên mua đã trả 90% giá trị hợp đồng viết tay, nhận đất và xây nhà sinh sống ổn định nhiều năm. Bên bán sau đó đổi ý, khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng và đòi lại đất vì chưa công chứng.

Căn cứ khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự, Tòa án xác định bên mua đã thực hiện hơn hai phần ba nghĩa vụ thanh toán, nên công nhận hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng, buộc bên bán hoàn tất thủ tục sang tên cho bên mua.

Đây là hệ quả pháp lý thường gặp của tranh chấp chuyển nhượng đất không công chứng khi bên mua đã thực hiện phần lớn nghĩa vụ hợp đồng.

Rủi ro cần lường trước khi mua bán đất giấy tay

Để hạn chế tranh chấp chuyển nhượng đất không công chứng, các bên nên lập văn bản có người làm chứng và nhanh chóng hoàn tất công chứng ngay khi có thể.

• Mua bán giấy tay không có người làm chứng, không xác nhận tại UBND cấp xã sẽ khó chứng minh khi có tranh chấp.
• Thanh toán bằng tiền mặt không có chứng từ khiến việc xác định đã thực hiện bao nhiêu phần nghĩa vụ gặp khó khăn.
• Để quá lâu không công chứng bổ sung dễ phát sinh tranh chấp chuyển nhượng đất không công chứng khi giá đất tăng.
• Không phải mọi hợp đồng viết tay đều được công nhận hiệu lực, chỉ áp dụng khi đã thực hiện đủ tỷ lệ nghĩa vụ theo luật định.

Căn cứ pháp lý áp dụng

Bộ luật Dân sự (Điều 129 về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ hình thức); Luật Đất đai (quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất).

Tham khảo thêm quy định về công nhận hiệu lực hợp đồng chưa công chứng. Nếu tranh chấp liên quan đến ranh giới sau khi nhận đất, có thể tham khảo thêm bài viết về tranh chấp ranh giới đất.

Câu hỏi thường gặp về tranh chấp chuyển nhượng đất không công chứng

Mua đất giấy tay có kiện được không?
Vẫn khởi kiện được. Tòa án sẽ xem xét mức độ thực hiện nghĩa vụ của các bên để quyết định công nhận hiệu lực hợp đồng hoặc tuyên vô hiệu và buộc hoàn trả.

Đã giao đủ tiền nhưng chưa công chứng, có đòi được đất không?
Có cơ sở để yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực hợp đồng nếu đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự.

Hợp đồng bị tuyên vô hiệu thì ai phải bồi thường?
Bên có lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu hoặc gây thiệt hại cho bên kia phải bồi thường phần thiệt hại thực tế phát sinh.

Nguồn tham khảo

Bộ luật Dân sự; Luật Đất đai.

---

Bài viết mang tính chất tham khảo pháp lý chung, không thay thế ý kiến luật sư cho từng vụ việc cụ thể. Liên hệ Luật sư Phạm Văn Duẩn qua hotline 0907 399 266 để được tư vấn trực tiếp.