Tranh Chấp Ranh Giới Đất: 3 Cách Chứng Minh Ai Đúng

Biên soạn: Luật sư Phạm Văn Duẩn, theo Luật Đất đai và Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 (sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 85/2025/QH15).

Tranh chấp ranh giới đất giữa hai hộ liền kề là loại tranh chấp phổ biến nhất trong lĩnh vực đất đai, thường xuất phát từ việc đo đạc cũ không chính xác, mốc giới bị dịch chuyển hoặc một bên tự ý lấn chiếm phần đất liền kề qua nhiều năm.

Gọi hotline 0907 399 266 để được luật sư tư vấn cách thu thập chứng cứ và xử lý tranh chấp ranh giới đất đúng trình tự, tránh mất quyền lợi vì thiếu hồ sơ.

Bắt buộc hòa giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện

Theo Luật Đất đai, tranh chấp ranh giới đất đai bắt buộc phải được hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất trước khi khởi kiện ra Tòa án. Nếu hòa giải không thành, UBND cấp xã lập biên bản làm cơ sở để nộp đơn khởi kiện.

Thiếu biên bản hòa giải không thành tại UBND cấp xã, Tòa án có thể trả lại đơn khởi kiện vì chưa đủ điều kiện khởi kiện theo quy định về thủ tục tiền tố tụng đối với tranh chấp đất đai.

Ba nguồn chứng cứ chứng minh ranh giới đất

Khi xảy ra tranh chấp ranh giới đất, ba nguồn chứng cứ sau thường được Tòa án xem xét để xác định ai đúng: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hồ sơ địa chính lưu tại cơ quan nhà nước, và kết quả đo đạc thực tế do Tòa án trưng cầu.

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) ghi rõ diện tích, sơ đồ và kích thước các cạnh thửa đất.
• Bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính lưu tại UBND cấp xã hoặc Văn phòng đăng ký đất đai qua các thời kỳ.
• Kết quả đo đạc, định giá tài sản do Tòa án trưng cầu cơ quan chuyên môn thực hiện khi giải quyết tranh chấp ranh giới đất.

Khi hồ sơ và thực tế sử dụng đất không khớp nhau

Nếu sổ đỏ và hiện trạng sử dụng đất thực tế có sự khác nhau, Tòa án thường xem xét thêm quá trình sử dụng đất ổn định, liên tục trong thời gian dài, lời khai của người làm chứng và các giấy tờ giao dịch đất đai trước đây giữa các bên.

Một tình huống thực tiễn (minh họa)

Giả định: Tình huống dưới đây được xây dựng để minh họa cách áp dụng pháp luật, không phải vụ việc cụ thể nào, nhằm giúp người đọc dễ hình dung thực tế.

Hai hộ liền kề tranh chấp ranh giới đất sau khi một bên xây tường rào lấn sang phần đất của bên kia khoảng 1,5 mét. Sau khi hòa giải tại UBND cấp xã không thành, bên bị lấn khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc tháo dỡ phần tường rào lấn chiếm.

Căn cứ kết quả đo đạc do Tòa án trưng cầu và bản đồ địa chính lưu tại UBND cấp xã, Tòa án xác định phần tường rào xây lấn đúng như nguyên đơn trình bày, tuyên buộc bên lấn chiếm phải tháo dỡ và trả lại hiện trạng ban đầu.

Rủi ro cần lường trước khi tranh chấp ranh giới đất

• Không có biên bản hòa giải tại UBND cấp xã sẽ bị Tòa án trả lại đơn khởi kiện vì thiếu điều kiện khởi kiện.
• Thiếu hồ sơ đo đạc, bản đồ địa chính cũ khiến việc chứng minh ranh giới đất gặp nhiều khó khăn.
• Để tình trạng lấn chiếm kéo dài nhiều năm có thể ảnh hưởng đến việc xác định hiện trạng sử dụng đất ổn định.
• Tự ý phá dỡ công trình của bên kia khi chưa có bản án có thể bị xử lý về hành vi hủy hoại tài sản.

Căn cứ pháp lý áp dụng

Luật Đất đai (quy định về hòa giải tranh chấp đất đai, hồ sơ địa chính); Bộ luật Tố tụng dân sự số 92/2015/QH13, sửa đổi bổ sung bởi Luật số 85/2025/QH15 (thủ tục khởi kiện, trưng cầu đo đạc, định giá).

Tham khảo thêm cách giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định hiện hành. Việc thu thập chứng cứ vụ án dân sự đầy đủ ngay từ đầu quyết định rất lớn đến kết quả tranh chấp ranh giới đất.

Câu hỏi thường gặp về tranh chấp ranh giới đất

Không có sổ đỏ thì có khởi kiện tranh chấp ranh giới đất được không?
Vẫn khởi kiện được, Tòa án sẽ xem xét các giấy tờ khác, lời khai người làm chứng và quá trình sử dụng đất thực tế để giải quyết.

Có bắt buộc đo đạc lại khi tranh chấp ranh giới đất không?
Không bắt buộc trong mọi trường hợp, Tòa án chỉ trưng cầu đo đạc khi các bên không thống nhất về hiện trạng hoặc hồ sơ có mâu thuẫn.

Thời gian giải quyết tranh chấp ranh giới đất tại Tòa mất bao lâu?
Thông thường từ 4 đến 6 tháng cho vụ án đơn giản, có thể kéo dài hơn nếu phải trưng cầu đo đạc, định giá hoặc giám định.

Nguồn tham khảo

Luật Đất đai; Bộ luật Tố tụng dân sự số 92/2015/QH13; Luật số 85/2025/QH15 sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ luật Tố tụng dân sự.

---

Bài viết mang tính chất tham khảo pháp lý chung, không thay thế ý kiến luật sư cho từng vụ việc cụ thể. Liên hệ Luật sư Phạm Văn Duẩn qua hotline 0907 399 266 để được tư vấn trực tiếp.