Mô Hình Chính Quyền 2 Cấp Thay Đổi Thẩm Quyền Giải Quyết Tranh Chấp Đất Đai Như Thế Nào?

Chính quyền 2 cấp tranh chấp đất đai là vấn đề nhiều người dân, doanh nghiệp quan tâm sau khi bỏ cấp huyện, chuyển sang mô hình chính quyền địa phương 2 cấp (cấp tỉnh/thành phố và cấp xã/phường). Thay đổi này ảnh hưởng đáng kể đến quy trình giải quyết tranh chấp đất đai, từ khâu hòa giải tại cơ sở đến thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giải quyết tại Tòa án.

Bài viết phân tích chi tiết những thay đổi cụ thể mà người dân, doanh nghiệp cần nắm để không bị động khi có tranh chấp đất đai trong giai đoạn chuyển tiếp này.

Tóm Tắt Nhanh

• Hòa giải tranh chấp đất đai nay thực hiện tại UBND cấp xã/phường (không còn cấp huyện).
• Từ 31/01/2026 (Nghị định 49/2026/NĐ-CP), thẩm quyền cấp Sổ đỏ chia theo loại quyết định đất đai, không còn theo đối tượng cá nhân/tổ chức như trước.
• Ba nhóm cơ quan cấp Sổ đỏ: Chủ tịch UBND cấp xã, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh, Văn phòng đăng ký đất đai.
• Hòa giải không thành → khởi kiện tại TAND khu vực nơi có đất.

Mục Lục

• 1. Thay đổi về thẩm quyền hòa giải tại cơ sở
• 2. Thay đổi về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• 3. So sánh thẩm quyền trước và sau 31/01/2026
• 4. Thay đổi về thẩm quyền giải quyết tại Tòa án
• 5. Ảnh hưởng thực tế đến người dân, doanh nghiệp
• 6. Người dân nên làm gì trong giai đoạn chuyển tiếp
• 7. Câu hỏi thường gặp

1. Thay Đổi Về Thẩm Quyền Hòa Giải Tại Cơ Sở

Theo quy định, tranh chấp đất đai muốn khởi kiện tại Tòa án phải qua hòa giải tại UBND cấp xã/phường nơi có đất — đây là thủ tục bắt buộc, không thể bỏ qua.

Khi bỏ cấp huyện, một số thủ tục hành chính đất đai trước đây thuộc thẩm quyền UBND huyện (như xác nhận nguồn gốc đất trong một số trường hợp) nay được chuyển giao về cấp xã/phường hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh/thành phố, tùy theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP về phân định thẩm quyền chính quyền địa phương 2 cấp trong lĩnh vực đất đai.

Vai trò của cán bộ địa chính cấp xã/phường

Trong mô hình 2 cấp, cán bộ địa chính – xây dựng cấp xã/phường đóng vai trò lớn hơn trước: vừa tham gia tổ hòa giải, vừa hỗ trợ xác minh nguồn gốc, quá trình sử dụng đất — những thông tin trước đây có thể do Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện đảm nhiệm. Người dân nộp hồ sơ, giấy tờ liên quan trực tiếp tại UBND cấp xã/phường nơi có đất thay vì UBND huyện như trước.

Thời hạn hòa giải và hồ sơ cần chuẩn bị

Thời hạn hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã theo quy định là không quá 45 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu. Hồ sơ đề nghị hòa giải cần có: đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai; giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hoặc quá trình sử dụng đất (nếu có); giấy tờ tùy thân của các bên tranh chấp.

2. Thay Đổi Về Thẩm Quyền Cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất

Nghị định 49/2026/NĐ-CP (hiệu lực từ 31/01/2026) quy định lại thẩm quyền cấp Sổ đỏ theo hướng gắn với cơ quan/người có thẩm quyền quyết định về đất đai, thay vì phân theo đối tượng sử dụng đất như trước:

Ba nhóm cơ quan có thẩm quyền cấp Sổ đỏ

Chủ tịch UBND cấp xã/phường cấp Sổ đỏ cho các trường hợp thuộc nhóm quyết định đất đai do cấp xã quyết định (như giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, xác định lại diện tích đất ở do cấp xã giải quyết).

Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh/thành phố cấp cho các trường hợp do cấp tỉnh quyết định; Văn phòng đăng ký đất đai cấp Sổ đỏ lần đầu và đăng ký biến động cho các trường hợp còn lại không thuộc hai nhóm trên.

Vì sao có sự thay đổi này

Cách phân định mới giúp gắn trách nhiệm cấp giấy với chính cơ quan đã ra quyết định liên quan đến thửa đất đó, giảm tình trạng một thửa đất phải qua nhiều cơ quan không liên quan trực tiếp đến hồ sơ gốc, từ đó rút ngắn thời gian xử lý trong nhiều trường hợp.

3. So Sánh Thẩm Quyền Trước Và Sau 31/01/2026

Trước ngày 31/01/2026, thẩm quyền cấp Sổ đỏ được phân theo đối tượng sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024 và Nghị định 151/2025/NĐ-CP: cá nhân, hộ gia đình nộp hồ sơ để Chủ tịch UBND cấp xã cấp; tổ chức nộp hồ sơ để cơ quan cấp tỉnh cấp. Từ 31/01/2026, theo Nghị định 49/2026/NĐ-CP, thẩm quyền được xác định theo loại quyết định đất đai áp dụng cho từng trường hợp cụ thể, không đơn thuần theo đối tượng sử dụng đất là cá nhân hay tổ chức nữa.

Điều này có nghĩa là ngay cả hồ sơ của cá nhân, nếu thuộc loại quyết định do cấp tỉnh quyết định, vẫn có thể do cơ quan cấp tỉnh cấp Sổ đỏ, khác với quy định cũ.

4. Thay Đổi Về Thẩm Quyền Giải Quyết Tại Tòa Án

Nếu hòa giải tại UBND cấp xã/phường không thành, tranh chấp đất đai được khởi kiện tại Tòa án nhân dân khu vực (thay cho TAND cấp huyện trước đây) nơi có đất, theo Nghị quyết 81/2025/UBTVQH15. Người dân cần xác định đúng Tòa án khu vực phụ trách địa bàn có đất tranh chấp trước khi nộp đơn — đơn khởi kiện cần kèm theo biên bản hòa giải không thành tại UBND cấp xã/phường làm căn cứ chứng minh đã thực hiện thủ tục bắt buộc này.

5. Ảnh Hưởng Thực Tế Đến Người Dân, Doanh Nghiệp

Với người dân đang có tranh chấp đất đai hoặc chuẩn bị làm thủ tục cấp/đính chính Sổ đỏ, việc không nắm rõ cơ quan có thẩm quyền mới dễ dẫn đến nộp hồ sơ sai nơi, mất thời gian đi lại. Doanh nghiệp có quỹ đất tại nhiều địa bàn cũng cần rà soát lại toàn bộ hồ sơ pháp lý đất đai để xác định cơ quan đầu mối làm việc mới, tránh gián đoạn các dự án đang triển khai thủ tục.

6. Chính Quyền 2 Cấp Tranh Chấp Đất Đai: Người Dân Nên Làm Gì?

Trong giai đoạn các quy định mới vừa có hiệu lực, một số địa phương có thể có hướng dẫn áp dụng riêng hoặc cần thời gian để đồng bộ hệ thống tiếp nhận hồ sơ. Người dân nên: liên hệ trực tiếp UBND cấp xã/phường nơi có đất để xác nhận cơ quan tiếp nhận hồ sơ hiện tại; giữ lại toàn bộ biên nhận, giấy hẹn của hồ sơ đã nộp trước đây làm căn cứ theo dõi.

Nên tham khảo ý kiến luật sư khi hồ sơ bị chậm trễ bất thường do quá trình chuyển giao thẩm quyền.

7. Câu Hỏi Thường Gặp

Kết Luận

Chính quyền 2 cấp tranh chấp đất đai đã tái cấu trúc toàn bộ quy trình xử lý tranh chấp và thủ tục đất đai, từ hòa giải cơ sở đến cấp Giấy chứng nhận và giải quyết tại Tòa án. Nắm rõ những thay đổi này giúp người dân, doanh nghiệp chủ động hơn, tránh mất thời gian vì nộp hồ sơ sai nơi trong giai đoạn chuyển tiếp. Văn Phòng Luật Sư Uy Tín Đồng Nai sẵn sàng hỗ trợ tư vấn miễn phí cho các trường hợp cụ thể.

Xem thêm dịch vụ liên quan: Luật sư tranh chấp đất đai Đồng Nai.

---

Công ty Luật Chính Danh
Giám đốc: Luật sư Phạm Văn Duẩn
Địa chỉ: 8/4 Nguyễn Du, KP. Bình Thành, Phường Trấn Biên, TP. Đồng Nai
Hotline/Zalo: 0907 399 266 | Email: duanluatsu@gmail.com
Tư vấn miễn phí — Đăng ký tư vấn ngay